Cuando se trata de contratos de alquiler, rescindirlos antes de tiempo puede ser un proceso complejo. A continuación, se analiza cómo afrontar esta circunstancia, para contratos firmados antes y después del DNU 70/23, situación que afecta este tema en específico, qué cuestiones deben considerar inquilinos y propietarios, y las mejores prácticas para culminar el vínculo de manera legal y sin conflictos.
Se debe tener en cuenta especialmente la fecha de la firma del contrato de alquiler, ya que la misma es la que determina el régimen legal aplicable a la resolución de este. Si el contrato fue firmado desde el 2 de julio de 2020 al 28 de diciembre de 2023 debe someterse a lo dispuesto en la Ley 27551 y su modificatoria 27737.-
1. Cambios con la vigencia del DNU 70/23
El DNU 70/23 introdujo modificaciones clave en las condiciones para rescindir contratos de alquiler. Este decreto establece que los inquilinos pueden solicitar la rescisión anticipada, en condiciones diferentes a la previstas por las “Leyes de Alquileres” anteriores.
Es vital que tanto los propietarios, las inmobiliarias que administran alquileres, como los inquilinos verifiquen si las disposiciones del DNU son aplicables a su situación particular, ya que con las leyes anteriores se estipulaban dos situaciones:
1.1.- Si la rescisión se producía previo aviso de 90 días, no se aplicará indemnización a favor del propietario, ya que contaría con tiempo suficiente para tener la propiedad alquilada nuevamente, por lo que no se produciría perjuicio económico. –
1.2.- Si el aviso de la rescisión es en un plazo menor a los 90 días el inquilino deberá abonar una indemnización de un mes y medio si se produce antes del primer año de alquiler y un mes de alquiler si es después del primer año de alquiler. –
El DNU no estipula plazos de preaviso y solo determina que la indemnización por la rescisión anticipada es el 10% de los alquileres impagos hasta la finalización pactada del contrato.
2. Acuerdos necesarios para una rescisión legal
La rescisión de un contrato requiere un consenso expreso entre ambas partes. Esto implica redactar un acuerdo formal por escrito que detalle los términos específicos del fin del vínculo, como:
La fecha exacta de finalización del contrato.
Las condiciones en las que se entrega el inmueble.
La liquidación de alquileres adeudados, servicios y cualquier otro pendiente.
Esto asegura que no surjan malentendidos ni conflictos legales después de la rescisión.
3. Procedimiento recomendado para culminar el contrato
Desde el inicio, un diálogo abierto entre propietario, inmobiliario administrador de la locación e inquilino es crucial. Si las partes están de acuerdo con rescindir el contrato, el proceso ideal incluye los siguientes pasos:
Notificación por escrito: El inquilino debe comunicar su intención de finalizar el contrato, sin necesidad de expresión de los motivos y una propuesta de fecha de entrega del inmueble.
Revisión del estado del inmueble: Ambas partes deben realizar un inventario conjunto para determinar el estado de conservación de la propiedad.
Pago de deudas pendientes: Es esencial saldar cualquier deuda relacionada con alquileres, servicios públicos o expensas.
Devolución del depósito: El propietario debe devolver el depósito en garantía, descontando los gastos de reparaciones necesarias, siempre y cuando esto esté debidamente justificado. En el caso de los alquileres formalizados antes del DNU (29/12/23) el valor de devolución del depósito debe ser el equivalente al del último alquiler.
4. La cláusula del 10% bajo el DNU 70/23
Es importante destacar que esta cláusula protege al propietario frente a pérdidas, por lo que cualquier negociación debe buscar un equilibrio entre los derechos de ambas partes.
5. Errores comunes al rescindir un contrato
Al intentar rescindir un contrato de manera anticipada, algunos errores frecuentes incluyen:
No formalizar el acuerdo por escrito, lo que puede llevar a disputas legales.
Ignorar los plazos de preaviso estipulados en el contrato.
Descuidar la entrega del inmueble en un estado adecuado, generando conflictos sobre la devolución del depósito.
No conocer las disposiciones aplicables según la fecha de firma de cada contrato, sea por las leyes anteriores o las específicas del DNU 70/23 o interpretarlas incorrectamente.
Recomendaciones
Para evitar inconvenientes, es recomendable:
Mantener comunicaciones claras y documentadas durante todo el proceso.
Consultar a un corredor inmobiliario para garantizar el cumplimiento de las normativas vigentes.
Asegurarse de que todas las deudas estén saldadas y registrarlo en el acuerdo de rescisión.
Reflexión final
La rescisión anticipada de un contrato de alquiler bajo las condiciones del DNU 70/23 requiere una evaluación detallada y un diálogo honesto entre las partes. Siguiendo un procedimiento legal y bien documentado, es posible cerrar este capítulo de manera ordenada, respetando los derechos y necesidades tanto del propietario como del inquilino.
C.I. Alberto Héctor Loyarte
CUCICBA Matricula 2359