Los alquileres temporarios en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (C.A.B.A.) se han convertido en un fenómeno creciente. Este mercado responde tanto a la demanda de turistas como a intereses económicos de los propietarios, aunque no está exento de retos. En los últimos años, las autoridades han impulsado nuevas normativas para ordenar la actividad y garantizar un equilibrio entre todos los actores involucrados.
¿Qué son los alquileres temporarios?
Se trata de una modalidad en la que propiedades son ofrecidas para estadías cortas, generalmente a través de plataformas digitales como Airbnb o Booking. Los turistas se ven atraídos por la mayor comodidad y precios competitivos en comparación con hoteles tradicionales.
Impacto y desafíos
Hasta hace poco más de un año, cuando el nuevo gobierno cambió la legislación de los alquileres, los alquileres temporarios habían modificado el paisaje del mercado inmobiliario en C.A.B.A., porque ante la negativa de los propietarios por alquilar a tres años sin ninguna posibilidad de ajuste de los alquileres, volcaron parte de la oferta a esta modalidad para salirse del CEPO LOCATIVO. Si bien resultaban una oportunidad económica para los propietarios, también se han enfrentado a problemas dado que esto alteraba varios aspectos:
-Aumento del costo habitacional: La dedicación de múltiples propiedades al mercado temporario limita las opciones para quienes buscan alquileres a largo plazo.
- Gentrificación: En barrios icónicos como Palermo o Recoleta, el predominio de estos alquileres ha contribuido al desplazamiento de sus habitantes tradicionales.
- Competencia desigual: Los establecimientos hoteleros se enfrentan a la informalidad de este sector, donde muchos anfitriones no cumplen con las mismas normativas y cargas tributarias.
- Alteración de las pautas de convivencia: Muchos edificios se vieron invadidos por inquilinos con alta rotación, mucho movimiento, otros horarios, que alteraban la normal convivencia del resto de los habitantes.
Marco regulatorio y medidas recientes
Para atender estas problemáticas, la Ciudad de Buenos Aires estableció normativas como la Ley 6255 de 2019, que creó el Registro de Alquileres Temporarios Turísticos bajo el Ente de Turismo (ENTUR), en atención a los reclamos de los hoteleros. Esta norma no tuvo demasiado efecto ya que se planteó antes de la pandemia y no repercutió de manera importante en la actividad de los propietarios que utilizan las plataformas de alquiler temporario.
Sin embargo, debido a la baja adhesión al registro, recientemente, en 2025 se promulgó una Resolución para profundizar los controles y simplificar la inscripción de propiedades.
Principales requisitos de la normativa
1. Obligación de registración: Todas las unidades destinadas al alquiler temporario deben inscribirse en el Registro, trámite obligatorio y gratuito realizado online mediante el sistema TAD (Trámites a Distancia).
2. Documentación exigida:
- Declaración jurada sobre las disposiciones de seguridad.
- Certificación sobre titularidad del inmueble y notificación al consorcio en caso de propiedad horizontal.
- Seguro de responsabilidad civil por daños a terceros.
3. Plataformas digitales: Solo podrán publicarse inmuebles inscritos, y las plataformas de comercialización deberán colaborar con la Autoridad de Aplicación para garantizar el cumplimiento de esta medida.
4. Sanciones: La Dirección General de Desarrollo Turístico podrá aplicar sanciones que incluyan la baja de publicaciones en caso de incumplimiento.
Adicionalmente, el "Derecho de Uso Urbano" (DUU), que entra en vigor en marzo de 2025, establece un aporte especial pagado por turistas no residentes al momento de finalizar su estadía. Este ingreso se destina al financiamiento del desarrollo turístico de la ciudad.
Beneficios de registración
Los anfitriones que cumplan con las normativas podrán acceder a ventajas como la participación en promociones oficiales, inclusión en plataformas gubernamentales de turismo, y acceso a capacitaciones y reportes sobre el mercado turístico.
Esta regulación de los alquileres temporarios en Buenos Aires busca balancear los intereses del sector turístico, los residentes y los propietarios. Si bien se han logrado avances, el éxito de estas normativas dependerá de la adhesión de los actores involucrados y del fortalecimiento de los controles. El desafío central será el atractivo turístico que caracteriza a la ciudad en un marco que no afecte a los habitantes locales.
C.I. Alberto Héctor Loyarte
CUCICBA Matricula 2359