La aplicación de las modificaciones introducidas por el DNU 70/23 han permitido una tendencia a la regularización del mercado de los alquileres para viviendas familiares, permitiendo aumentar la oferta y una sana autorregulación del mercado, que se refleja en una baja de los valores locativos respecto de los vigentes a diciembre 2023.-
Hoy, un interesado en alquilar debe conocer cuáles son las condiciones que debe reunir para acceder a una propiedad de vivienda habitacional (hoy puede ser con o sin muebles).
En principio, podemos mencionar que los plazos que están siendo habituales que se estén ofreciendo para este tipo de locaciones son de uno o dos años como máximo.
El potencial inquilino (o familia) debe reunir ingresos netos demostrables por un mínimo de tres veces el valor del alquiler más las expensas. Y en general, salvo algunas excepciones, en zonas muy selectas de countries o Puerto Madero, los valores son en pesos.
Un aspecto importante al decidir alquiler es la garantía. Lo habitual en CABA, es solicitar un propietario de CABA con ingresos demostrables, pero en GBA se están aceptando garantías de provincia de Buenos Aires, y en algunos casos puntuales de ciertas actividades, pueden aceptarse dos personas que tengan la misma actividad con sus recibos de sueldo. También si se cuenta con recibos de sueldo u otros ingresos demostrables, se puede aceptar un Seguro de Caución para alquilar, que cubre los alquileres y servicios hasta la desocupación de la propiedad.
Otro aspecto para considerar es el depósito en garantía, que puede ser la cantidad de meses que fijen de común acuerdo las partes, por lo general un mes de alquiler, o que se ajuste periódicamente o que sea en moneda extranjera (aunque el contrato sea en pesos).
El principal objeto de las consultas, principalmente por parte del locadores, es en cuanto al índice a aplicar para el ajuste y la periodicidad del ajuste, en especial para mantener el poder adquisitivo del valor de la locación. En general se están planteando ajustes cuatrimestrales y semestrales, y el índice más empleado es Indice de Precios al Consumidor (inflación) del INDEC o de la Ciudad de Buenos Aires. También es habitual que se use el ICL emitido por el BCRA que es una mezcla de inflación y sueldos.
En estas circunstancias, dada la especificidad que requiere cada contrato, lo recomendable es recurrir a un Corredor Inmobiliario Matriculado, que cuenta con la experiencia suficiente para que ese contrato –“que es la ley”- cuente con todos los recaudos para resultar eficiente al efecto buscado.
Un aspecto que se debe tener en cuenta es que, así como para la concreción del contrato se tuvo en cuenta “la libertad de la voluntad de las partes”, si la evolución de la relación locativa empieza a resultar perjudicial a alguna de las partes, también por esa “misma libertad de la voluntad de las partes”, los contratos se pueden modificar en cualquier momento e inclusive varias veces a lo largo del contrato. Estas modificaciones SIEMPRE deben ser por escrito.
Los gastos y los honorarios profesionales de los Corredores Inmobiliarios intervinientes son aquellos que ha determinado la correspondiente jurisdicción.
C.I. Alberto H. Loyarte
Corredor Inmobiliario
CUCICBA 2359